这是多数人惯常印象中关于城市综合体的一个标准等式——

　　城市综合体=购物+超市+餐饮+电影院+酒店/办公楼/住宅，比如天一广场、万达广场、来福士、印象城、银泰城、世纪东方广场，等等。但这个等式，没法套用在“芝士公园”身上，尽管它也是一座城市综合体。

　　3月10日，“芝士公园”将揭开神秘面纱，开始试营业。其全面开业的时间，定在今年6月。

　　宁波第一座非标准城市综合体诞生

　　“芝士公园”的前身，是宁波日报报业集团大楼。

　　在报社整体东迁东部新城后，这幢东临奉化江、为灵桥和琴桥相夹的位于城市最核心地带的大楼，由宁波日报报业集团和万科共同投资近1.5亿元，改造成了一座非标准的城市综合体。

　　所谓非标准，“芝士公园”并不像一般的城市综合体那样以购物消费为主要业态——它里面的主角，是教育培训。

　　“芝士”，谐音“知识”。“芝士公园”被定为宁波首个“一站式优质全时素质教育综合体”。

　　我们去天一也好万达也好，要么是逛街、购物去的，要么是吃喝玩乐去的——吃饭、喝咖啡、看电影，诸如此类。

　　而“芝士公园”的消费场景则是——

　　爸爸妈妈先把娃放进或者学舞蹈或者学声乐或者学击剑、马术等等的培训教室，在等娃下课的一两个小时里，在楼下喝个咖啡、进书店看看书，或者做个美甲、剪个头发；娃下课后一般就到吃饭时间了，一家人就在楼里找家饭馆大快朵颐；饭后，可以沿江散步，也可以在室外广场让孩子摸爬滚打尽情撒欢……

　　据记者现场探访，“芝士公园”的业态主要分为三大部分。

　　第一部分是“芝士公园”最重要的主角，包括近60家教育培训机构，以及一座幼儿园，一个投资上千万打造的全开放“趣重力”免费室外广场。

　　据称，位于大楼四、五两层的这60家培训机构，是在考察了国内21座城市后，从200多家机构中筛选而出的，主要提供青少年素质教育类课程，包括国学、少儿英语、编程、乐高、机器人、舞蹈、健美操、跆拳道、空手道、书法美术、主持表演、声乐、击剑、马术、攀岩等等。

　　其中，如室内马术馆、活体昆虫展示馆，均是第一次在宁波出现。

　　第二部分是分布在大楼一、二层的配套商业，包括星巴克黑标店、三只松鼠、新华书店、永辉超市旗下“生鲜+餐饮”新零售概念店“超级物种”、特色餐饮、美甲美发店等，品牌约70个，定位为新城市美学生活目的地。

　　第三部分是为培训机构配套的共享办公空间、展示空间。

　　此外，万科的长租公寓品牌“泊寓”也入驻了“芝士公园”，其主要为城市里喜欢社交的青年男女，提供配套了公共休闲区、厨房、洗衣房、健身房等公共空间的“拎包入住”式公寓，总套数206套，发布在大楼的8至12层，其中一半为江景房，月租金水平2400元~2800元。

　　芝士公园部分入驻品牌

　　佳伯马术学院

　　谁说只有草原才能跳上马背一路奔腾，佳伯马术的PONY马，不仅能让孩子培养一个良好的爱好、增强体质，也能增强孩子的核心竞争力。

　　小小运动馆

　　作为儿童运动技能和综合能力发展领域的领导者，小小运动馆帮助4个月到12岁的儿童在身体、智力、情感、性格和社交能力等各方面得到均衡成长。

　　虫堂高规格的活体昆虫博物馆将让你耳目一新，让孩子在近距离的观察中学会分辨动物昆虫的魅力。

　　超级物种

　　新零售超市“生鲜+餐饮”的模式让人直呼更像是餐厅，5大超级工坊盒牛工坊、鲑鱼工坊、波龙工坊、生活国坊、有机生活馆，可以让市民吃遍海陆空，扫码支付直接带走。

　　星巴克黑标店

　　所有员工均为黑围裙，他们具备丰富的咖啡知识，可为客人现场表演磨制咖啡，互动性更强。

　　三只松鼠线下体验店

　　专门为主人打造的歇脚地和2.5次元的年轻儿女空间。能现场品尝口感好到爆的水+轻食，便捷选购线上商品。

　　手环“钥匙”，实时查看的课堂，学费的安全

　　作为“芝士公园”的主角，其素质教育培训业态的运作模式，与一般的培训机构大有不同。

　　据介绍，目前签约入驻“芝士公园”的约60家培训机构，事先均由“芝士公园”统一审核资质，以确保正规和品质。

　　“芝士公园”还投入数百万元，开发了一套专用于解决教学各环节“痛点”的智能化系统。

　　通过这套系统的载体之一——手机APP，家长可以实时查看孩子进教室的时间、上课的视频，以及课间或下课后孩子在大楼里所处的位置。

　　“芝士公园”为进入教室学习的每名孩子都配备有智能手环，它一方面是进入培训区域和教室的钥匙，另一方面也是安全定位器，一旦孩子越过教学区内划定的红线区域，就会报警。

　　同时，培训费的支付、中途想退课退费，均可通过这个APP完成。

　　特别值得一提的是，培训费先进的是“芝士公园”的账户，培训合同由家长与“芝士公园”签订，中途要退费或者遇到培训机构发生倒闭或跑路等状况，家长的资金可以无忧。

　　共享教室：培训机构划算吗？

　　和长租公寓“泊寓”一样，“芝士公园”全部145间教室，也是全装修、设施设备全配的。而教室的使用，则采用共享、“分时租赁”的模式。

　　这种共享模式，简单而言，就是一间教室在同一天内可以供不同的培训机构分时间段使用。

　　在这里，培训机构可以省掉常规的租用写字楼、商铺或者厂房的租金；可以省掉装修，省掉采购及安装、更新维护诸如课桌椅、音响、投影仪等等设施设备的费用；还不用担心场地在非周末白天时间的大量空置，发展形势好想扩大规模时可以随时租用更多教室，而发展遇到问题坚持不下去后也可以及时调整……

　　据测算，“芝士公园”共享教室的租金标准，根据不同培训机构的承租能力而有所差异，基本是按照课程单价来算，仅占各教育机构课时收入的10%。

　　此外，背靠宁波日报报业集团全媒体传播渠道——包括报纸、甬派APP、微信矩阵、地铁及公交车身广告等等，“芝士公园”可以为入驻的培训机构提供专业、强大的推广服务。在“芝士公园”里，也专为培训机构设置了具备展示、招生功能的服务前台，机构的老师则可以通过共享办公空间办公。

　　店多隆市。各种培训机构聚集，还可能生发互相吸引、扩展各自生源的效应，比如学舞蹈的小女孩，也可能有学声乐、学表演、学跆拳道等等的需求。

　　“芝士公园”复制的可能性有多大？

　　宁波日报报业集团和宁波万科，有计划优势互补——报社强大的传播推广能力加上万科专业的建筑设计、改造、招商运营能力，将“芝士公园”这种全新的城市综合体形态，复制到全宁波。目前，团队正在全宁波寻找合适的物业。

　　这种复制，显然有现实土壤。

　　近些年，宁波在“一城双心”的规划结构下，城市的政治、商业、文化重心东移东部新城，加上各城市区块功能的更新、产业的腾换，以三江口区域为核心的老城区内有些写字楼、老厂房等物业，面临重新定位、改造和新业态填充的问题。

　　这样的问题，同样存在于各区县(市)的核心城区内。

　　从经济效益角度考量，写字楼、老厂房等物业如果走传统的分割出租、收取租金的模式，一方面难租——宁波办公物业市场供过于求，这些年已是普遍共识，且租金提升有限、空置期难以有效控制，另一方面还有招租人员、物业配套乃至外立面及内部空间改造、设施设备更新维护等的诸多成本支出，总体收益不会太理想。

　　而按照“芝士公园”当前的运营模式测算，总体量约4.7万平方米的这幢大楼，预计总收益能够达到一般办公楼出租租金的2-3倍。且在各种业态互相支持、人气不断提升的基础上，不管是培训教室的分时租赁收益，还是配套商业的租金、长租公寓的租金，均具备逐年提升的空间——当然，这需要运营方的专业运营能力，也需要一定时间的培育。

　　通常而言，一种新的商业业态的诞生，如果顺应时代的消费需求，其爆发力将是超乎想象的。

　　期待“芝士公园”在为宁波城市商业业态注入新鲜血液的同时，也能为触摸新时代里宁波人关于美好生活的消费脉动提供观察的切口，并为宁波城市功能的更新和布局探索出新的可能和方向。