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银行房贷收紧 6月宁波楼市降温入梅?
2017年06月22日 13:31 来源:宁波晚报   记者 鲍玲玲

  转眼一年几近过半,宁波楼市可谓“一波三折”:经历了开年“春寒料峭”的冷清期,“金三银四”的集中爆发期,限购后5月成交量的逆市平稳期,而这股势头却并未持续到6月,据中指院宁波分院数据显示,今年5月宁波楼市成交5806套,2016年6月楼市成交5300套,而本月前三周商品住宅分别成交557套、772套、726套,对比以上两个数据下降明显,持续低位徘徊的数字似乎也向人们传递出黄梅雨季的一丝清凉。

  6月中旬一过,房贷再收紧的消息加剧了楼市降温预期,而在房企半年报业绩压力下,不少开发商正在加快推盘节奏,并做好布局后半场的准备。

  借“土市热”营销6月迎来推盘小高峰

  宁波6月的土地市场精彩异常,一路高歌。上周,高新区一宗优质宅地经历63轮竞价,被北京金隅以楼面价20000元/平方米成功竞得,创下了宁波土地市场近7年来的单价记录。

  一时间众多开发商借势营销,连日来多盘齐开,圈内圈外迎来了6月以来的一波推盘小高峰。其中,万科东晟府时隔近半年再次加推,为建筑面积约127-139平方米高层房源,共计178套,折后均价25300元/平方米。据知情人士透露,因项目临近最新出让的高新地块,乘着“话题东风”此次加推的房源均价已顺势上调了近6000元/平方米。

  海曙区“双星”中梁壹号院和金茂悦先后加推,多少也借助了日前姚丰板块宅地挂牌起价达9800元/平方米的消息热度,此次推盘较上一批次房源均价涨幅都超过了3000元/平方米。前者高层折后均价19000元/平方米,洋房折后均价21000元/平方米;后者高层均价18900元/平方米,别墅成交均价突破3字头,达到32000元/平方米。从现场销售来看,几乎都是一日“清盘”。

  而位于江北区的中旅城经过为期数月的前期蓄客,首开即推出496套房源,也是上周推盘量最多的一个项目。其高层建筑面积约80-110平方米,精装均价13500元/平方米受到不少购房者追捧;洋房建筑面积约115-138平方米,成交均价16000元/平方米,开盘两个半小时几乎售罄。

  此外,还有两个刚需项目也在上周入市。镇海区的万科蓝色东方首开推出建筑面积约88-129平方米高层房源,在售均价达17500元/平方米;鄞州区恒厚东城阳光首开推出建筑面积约98-120平方米高层产品,成交均价为16500元/平方米。

  销售业绩难“达标”房企加速跑量布局后市

  据记者粗略统计,包括邻悦雅苑、中铁建青秀澜湾、中梁首府、红星丰璟苑、上湖城章、宁波轨道绿城杨柳郡等在内的多个项目都在积极酝酿于月底前开盘。

  为何6月开局推盘寥寥,开发商却选择在中下旬集中发力?究竟是营销策略使然,还是调控影响的滞后效应?业内专家分析认为,调控效应的持续显现确实导致了楼市需求受抑制并加重观望情绪,也造成了项目入市积极性降低和销售量的回落。但不可忽略的是,2016年楼市成交面积和金额均创历史之最,为进一步争抢楼市新房开发空间和房企排名,不少开发商都纷纷在2017年上调了年度销售目标,就目前1-5月份的业绩报表来看,鲜有房企完成目标销售额的50%。当前,二季度市场继续冲高的可能性越来越小,加速跑量可能是开发商冲刺半年报的一致选择。

  同时,也有多名房企负责人表示,受调控政策影响,楼市降温明显,由此也带来了不小的经营压力。鄞州区一改善项目营销总监坦言,“想要项目卖得好、卖得快、卖出品牌,要有高品质和差异化作为支撑,营销的痛点往往不在营销,而是在产品和服务上下功夫。作为开发商主观上会尽量赶在上半年加紧出货,是为了获得更多的现金流,应对可能到来的房地产下行周期。”尤其是部分房企在2016年拿了一些高价地,对未来房价上涨预期很高,而调控又导致房价上涨难度加大,资金链风险正逐渐积累。

  大型房企凭借规模、品牌和低融资成本等优势,仍然有较大的腾挪空间。但开发企业普遍面临销售难度升级、土地成本提高、融资压力增大等问题,自救难度也不小。如何承受2017年楼市后半场的压力,对于房企来说,是否能够顺利实现销售目标是重中之重。

  银行收紧房贷趋势明显购房成本加重观望情绪

  有数据显示,目前“购房者信心指数”已出现了年内首次下滑,一些准购房者近期打消了购房念头,选择持币观望。而市场交易的下滑,也充分说明了投资投机需求得到了很好的抑制。

  记者通过“宁波新房客”微信平台与多位购房者交流发现,进入6月以来,楼市“供应减少,房价未跌”的局面让不少市民直呼看不懂,并表现出了观望情绪。工作4年的小张前阵子看了不少楼盘,准备找个合适的机会出手,“现在的行情让我有些犹豫了,买房子对我来说不是一件容易的事,房价到底是涨是跌真有点把握不准,还是再看看。”准备在今年换房的陈先生也说道,“一般6月份开始楼市会进入淡季,估计7、8月份房价会更低,到时候再考虑下手。”

  对此,市场分析人士给出了另一层面的解答,市场热度下降的重要原因之一或许还在于房贷政策的不断收紧。“6月中下旬是金融市场习惯性的‘资金紧张时刻’,从历史来看,受财政缴税、上市公司分红派息等因素影响,这一时期易出现流动性紧张事件。为了更好地应对可能的流动性风险,商业银行均加大了现金储备,谨慎释放跨半年末时的资金,部分银行可能暂缓发放个人按揭贷款。因此,近期才出现了有关‘20家银行停止房贷’的传言,令不少银行‘躺枪’。”

  该人士进一步指出,虽然宁波暂时还没有银行停止房贷业务,但提高房贷门槛、收紧住房贷款额度的趋势已经非常明显,“有的银行已经把放款时间延长至两个月以上,针对资质相对较差的客户审核也将更加严格。”据了解,目前四大国有银行首套房房贷利率折扣均已取消,执行基准利率,二套房贷款则保持上浮10%的水平;包括光大、中信、浦发等在内的多数商业银行的首套房贷款利率上浮5%至10%,个别甚至上浮了20%。

  房贷利率的上行无疑增加了购房者的置业成本和难度,从而影响楼市成交量,使得整个房地产市场继续降温。不过,也有业内人士表示,房企可能会通过各种形式的策略性调价,来对冲房贷利率上调对销量的影响。同时,随着6月这一敏感节点的过去,未来银行体系流动性趋紧的状态将有所缓和,银行也有能力增加对房贷的支持。

  换言之,2017年的楼市下半场依然存在反弹的可能性。历次房地产调控政策的持续周期一般不超过三年,积极把控供地和加大房地产市场的预期稳定,都会成为接下来市场调控的新任务。


编辑:仇欢
 

 
 
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